Congé pour revente

(loi Mermaz dit Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Un locataire dégage si le contrat de location n'est pas renouvelé ou s'il y a résiliation de bail (congé).

Le bailleur n'a pas le droit de résilier un bail en cours sauf en cas :

• de démolition pour reconstruire (art. 11 de la loi 1948), avec préavis de 6 mois.
• de surélévation ou addition de construction (art. 12 de la loi 1948), avec préavis de 6 mois.
• en donnant congé (art. 15 de la loi Mermaz dit Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) avec préavis de 6 mois.

Article 15

I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision :

• de reprendre
• ou de vendre le logement,
• soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

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Donc le bail continuera avec le prochain propriétaire. Il pourra donner congé, mais dans les limites de date et de justification prévues par cette loi. (loi mermaz : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Article 15 :

Si congé par le bailleur > préavis de départ de 6 mois pour le locataire

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En cas d'acquisition d'un bien occupé : Délais (art. 15 de la loi Mermaz dit Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

lorsque le terme du contrat de location en cours intervient + de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient - de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la 1ère reconduction tacite ou du 1er renouvellement du contrat de location en cours ;

En gros, le proprio doit attendre la fin du contrat de location, le renouveler en attendant 3 ans avant de proposer la revente

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Les congés peuvent être donné en cas de revente :

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

EN GROS, SI ON ACHETE, ON RESTE, SINON ON DEGAGE.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

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Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

CONCLUSION

On peut avoir congé qu'après la reconduction du bail donc la fin du bail en cours + 3 ans.

Et à ce moment là, le bailleur nous proposera d'acheter le logement. Si on accepte, on reste, si on ne l'achète pas, on dégage.