Location vente

La majorité des transferts de propriété portant sur un bien immobilier résultent d'un contrat de vente classique avec paiement du prix intégral et immédiat. Il existe pourtant d'autres moyens d'accéder à la propriété.

Définition de la location-vente

La location-vente, aussi appelée "location-accession" est une formule de transfert de la propriété immobilière dont la nature mixte mêle 2 régimes contractuels : 

• celui du bail, ou contrat de location,
• et celui de la vente.

L'objectif d'une telle formule est de permettre à une personne qui n'a pas d'apport personnel et ne peut se permettre d'emprunter une somme d'argent conséquente à la banque d'acquérir tout de même un bien immobilier et de devenir ainsi propriétaire.

Les conditions de la location-vente

Pour que le contrat soit considéré comme une location-vente, il doit contenir des obligations de 2 natures différentes :

• D'une part, un droit de jouissance sur le bien doit être consenti au locataire-acheteur pendant une période définie
• et, d'autre part, un transfert de propriété du bien à l'issue de ladite période.

La loi du 12 juillet 1984 a mis en place une forme particulière d'accession progressive à la propriété appelée location-accession .

Ce contrat sui generis est caractérisé par l'option d'achat entre les mains du locataire-accédant. Au terme de la période de jouissance, il pourra refuser le transfert de propriété et se faire rembourser le prix déjà versé. Parce qu'elle est organisée par le législateur et qu'elle protège l'acheteur, cette formule de location financière est la plus courante chez les particuliers. En dehors de ce cas, dans le cadre de la location-vente classique, le locataire n'a pas forcément, seul, le pouvoir de déclencher ou non la cession. Au contraire, il peut être tenu par une promesse unilatérale d'achat l'obligeant à indemniser le vendeur en cas de résiliation.

Location-vente d'une maison

Le fait que le bien concerné soit une maison ne soulève pas de difficultés particulières concernant le contrat la location-vente.
Cependant, les parties doivent garder à l'esprit que durant la période de location, elles demeurent soumises à la législation relative aux baux d'habitation et notamment à la loi du 6 juillet 1989. Ces règles sont d'ordre public (article 2) et on ne peut pas y déroger par contrat. Le propriétaire a donc la charge des grosses réparations. Le locataire ne peut pas effectuer de travaux de construction sans autorisation du bailleur.

loi du 6 juillet 1989 - Article 2 

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.

Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, ce titre ne s'applique pas :

     1. Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;

     2. Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

     2 bis. Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

     3. Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.

Location-vente d'un appartement

S'agissant d'un appartement, il peut être intéressant pour le locataire de privilégier la location-accession. Ce contrat lui accorde, en effet, des droits normalement réservés au propriétaire, comme la participation aux assemblées générales et au syndicat de copropriété.

Location-vente d'un terrain

Le contrat de location-vente n'est pas le plus adapté à un terrain constructible. En effet, n'étant pas propriétaire, le locataire-acquéreur ne peut demander de permis de construire sans l'aval du propriétaire.

Contrat de location-vente

Le contrat de location-accession répond à un formalisme légal. Dans le cas de la location-vente classique, un contrat de bail est assorti d'une promesse unilatérale ou bilatérale de vente. Le propriétaire-vendeur perçoit des redevances de deux natures. Une partie correspond au loyer indemnisant l'occupation du bien, l'autre partie constitue une fraction du prix de vente. A l'issue de la période de location, l'acheteur versera, le cas échéant, le reliquat du prix de vente.

Source : journaldunet, adil38